LOCALES Y AMARRES BAJO REGIMEN DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS'?

 El otro día nos llegó una consulta relativa al tema de los amarres. 

¿Los amarres se consideran inmuebles y por lo tanto se rigen por la ley de propiedad horizontal?

En el Régimen jurídico de la Propiedad Horizontal en el Llibre Cinquè del Codi Civil de Catalunya, parece estar claro 

3.3. Objeto (art. 553-2) 

 El objeto de la LPH son los edificios y los complejos inmobiliarios. El Libro V CCCat amplía el ámbito de la propiedad horizontal: Puertos deportivos (amarres); Mercados (paradas); Urbanizaciones (parcelas); Cementerios (sepulturas) y a cualesquiera otros similares, sin perjuicio 5 InDret 4/2006 Pere Yúfera Sales de adaptarse en función de su naturaleza y teniendo en cuenta la normativa administrativa, en su caso. 

A partir de aquí se podría interpretar que no solo los locales sino también los amarres se regirían por la ley de la Propiedad Horizontal cambiando el panorama de gestión sobre  locales y amarres. Ya que este hecho permitiría crear una Comunidad de Propietarios.

Este hecho ampliaría entre otros los derechos de propietarios de Uso y Disfrute de locales y amarres permitiendo acceder a todas las cuentas de gastos, contratos de servicios, gestión, etc. Además de la participación activa en los presupuestos anuales. Hecho que hasta la fecha y según nos hacen llegar los propietarios jamás se ha cumplido a pesar de haberlo exigido en multitud de ocasiones.

Constitución de Comunidad de Propietarios

Pueden constituirse en Comunidad de Propietarios y, por consiguiente, en propiedad horizontal, los edificios, estén o no construidos, urbanizaciones, puertos deportivos, mercados y cementerios.

En todos ellos coexisten unos elementos privativos: viviendas, locales y entidades en los edificios; parcelas, viviendas o edificios en las urbanizaciones; amarres en los puertos deportivos; paradas en los mercados y sepulturas en los cementerios. Así como elementos comunes o de uso común, con independencia de su titularidad.

La Comunidad de Propietarios existe desde el momento en que el inmueble en régimen de propiedad horizontal pertenece a más de un propietario, según establece la jurisprudencia.¹La regulación de la Propiedad Horizontal en Catalunya

En este sentido la AP de Barcelona ha admitido reclamaciones de cuotas comunitarias a Comunidades de Propietarios que todavía no se habían constituido como tal. Para la Audiencia, el hecho de que la comunidad no estuviera inscrita como tal, no implica que no existiera ni que no le fuera aplicable la ley de Propiedad Horizontal². Esta conclusión, no obstante referirse a la LPH estatal sería válida para la regulación normativa catalana.

Precisamente, la existencia de elementos de uso común o comunes, con independencia de su titularidad es el que ha determinado que la jurisprudencia aplicara la propiedad horizontal, llamándola "tumbada", a urbanizaciones en las que coexistían elementos privativos y terrenos de uso común de titularidad municipal o compartida.

Así la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 7 abril 2003, ya venía a aplicar la Ley de Propiedad Horizontal a una comunidad, a pesar de no haberse constituido como tal, no tener estatutos y no constar en el Registro de la Propiedad ningún asiento de presentación de Libro de Actas o escritura constitutiva, y ello por cuanto lo trascendente son los elementos comunes, siendo la inscripción en el Registro un requisito a efectos de publicidad y en cuanto a terceros³. En el mismo sentido, la Sentencia del TS de 27 de octubre de 2008, estima procedente la aplicación supletoria del artº 21 de la LPH a los complejos inmobiliarios y, en consecuencia, que el procedimiento monitorio para el pago de las cuotas pendientes es aplicable, con el carácter supletorio que establece el artº 24.4 de la LPH, a los complejos inmobiliarios existentes, siempre que los propietarios ostenten, con carácter inherente a su derecho privativo, una titularidad compartida sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.⁴

La Audiencia Provincial de Barcelona se ha manifestado en el mismo sentido para las urbanizaciones creadas bajo la fórmula de "Asociación de Propietarios", que se habían constituido para la gestión y administración de los elementos comunes (jardines, personal, piscina, etc.)

Puede citarse, como ejemplo, la Sentencia de la Sección Primera de fecha 15 de febrero de 1999, en el Rollo de Apelación 166/98, que se refiere al doble régimen de regulación y a la aplicación de la LPH en lo que se refiere al bloque constituido como comunidad de propietarios de forma expresa y con traslación registral, y a los terrenos de la urbanización, admitiendo expresamente la coexistencia de dos tipos de comunidades entrelazadas: la propia y exclusiva de cada edificio con pluralidad de viviendas y la de la urbanización, sometidas ambas al régimen de la LPH.⁵

En este mismo sentido, la Sentencia de la Sección 11 de la

1. P. de Barcelona, de 17 de marzo de 1999, Rollo 728/98, Sección 11ª de la A. P. de Barcelona, en el Rollo 416/2002 de 4 de septiembre de 2.003 y, finalmente, la STS de 7 de mayo de 2008.

Dictada bajo los efectos del Libro V, la Sentencia de la AP de Barcelona, Sección 11 de 12 de mayo de 2010, sigue esta misma línea al aplicar los preceptos de la propiedad horizontal a una Asociación de Propietarios creada para la gestión y administración de una Urbanización, habiéndose acreditado en el proceso, la existencia de elementos comunes, tales como piscina, jardines y personal; cuyo mantenimiento corresponde a la Asociación de Propietarios actora⁶.

En cuanto a los puertos deportivos, mercados y cementerios, la jurisprudencia se fijaba en el título constitutivo para determinar si la jurisdicción a aplicar era la contencioso administrativa o civil, siendo de aplicación la jurisdicción contenciosa si el título constitutivo proviene de una concesión administrativa (Sentencia Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1ª, Auto de 8 Ene. 2002, rec. 7/2001. Ponente: Salelles Climent, José Ramón. Nº de recurso: 7/2001). Esta dualidad puede persistir en la actualidad. En el mismo sentido Sentencia Audiencia Provincial de Almería, Sección 2ª, Sentencia de 18 Jul. 2000, rec. 177/2000⁷.

La actual regulación parece dar a entender que esta posibilidad de aplicación de la propiedad horizontal a urbanizaciones, mercados, puertos y cementerios, en base a la doctrina jurisprudencial de obligatoriedad de la aplicación de la normativa reguladora de la propiedad horizontal en cuanto resulte la presencia de elementos de uso común, está todavía vigente al establecer la obligatoriedad de la existencia de título de constitución bajo la fórmula de la escritura y su inscripción en el Registro de la Propiedad tan sólo a los edificios (apartado 7 del artº 553), permitiendo pues, la ausencia del título e inscripción al resto.